a

اینستاگرام

کپی رایت 2018 حصا.
تمامی حقوق محفوظ است.

مرکز حقوقی حصا

8:00 - 13:00 و 17:15 - 21:15

ساعات کاری : شنبه تا پنجشنبه(پنج شنبه ها شیفت عصر مرکز تعطیل می باشد.)

3124 025

تلفن مشاوره

اینستاگرام

جستجو
فهرست
 

حقوق موجر و مستاجر

خانه > حقوق موجر و مستاجر

روابط حقوقی مربوط به اجاره در ایران بواسطه فراگیر بودن معضلات حقوقی بین موجر و مستاجر، حجم وسیعی از موضوعات و منازعات حقوقی را به خود اختصاص داده است. کثرت جمعیت مستاجرین در ایران ضرورت پرداختن به این بحث را افزون ساخته است. در عین حال ابهام و تعدد قوانین مرتبط با اجاره در کنار انواع مختلف این عقد سبب شده است آگاهی از مجموعه ضوابط حقوقی مرتبط با اجاره به سادگی امکان پذیر نباشد.

در این نوشته سعی می شود مهمترین مباحث مربوط به روابط موجرین و مستاجرین، با ذکر تفصیلی تفکیک بین اجاره اماکن مسکونی و تجاری، مورد اشاره قرار گیرد.

تعریف اجاره و شرایط صحت آن

در قانون مدنی ماده 466 بیان کرده است اجاره عقدی معوض است که بواسطه آن شخصی به عنوان مستاجر برای مدت زمانی مشخص، مالک منافع مال می شود. بر این اساس می توان گفت مهمترین ویژگی های اجاره عبارتند از:

  • معوض بودن: مستاجر ضرورتا باید در ازای بهره مندی از منافع مال، عوضی مالی را به موجر بدهد. در واقع اجاره عقدی رایگان نیست و نباید آن را بدون عوض منعقد نمود.
  • مدت دار بودن: اجاره از عقود موقت است یعنی باید برای بهره مندی مستاجر از منافع عین، مدت زمانی خاص برای آن تعیین نمود. در عین حال تعیین مدت اجاره به زمان عمر مستاجر صحیح نیست زیرا از نظر عرفی چنین مدتی در حکم اجاره بدون مدت و دائمی محسوب می شود.
  • تملیکی بودن: مستاجر در مدت اجاره مالک منافع می گردد و می تواند به عنوان مالک در منافع تصرف نماید. در واقع با انعقاد عقد اجاره مالک منافع و عین تفکیک می شوند، موجر مالک عین و مستاجر مالک منفعت می گردد. همین امر موجب اختیار مستاجر در واگذاری و انتقال اجاره می شود. البته می توان با شرط ضمن عقد این اختیار مستاجر را محدود نمود و مباشرت مستاجر را در استفاده از منافع و یا مالکیت آن شرط نمود.
  • برخورداری از موضوع قبل بقاء: اجاره در صورتی صحیح است که موضوع اجاره از اموال مصرفی نباشد. منظور از اموال مصرفی مالی است که بهره مندی و استفاده از آن به کاهش عین آن می انجامد. مواد خوراکی و یا آرایشی از مصادیق اموال مصرفی محسوب می شوند. در مقابل اموالی مانند اتومبیل، خانه، و پوشاک اموال قابل بقا نامیده شده اند زیرا استفاده از آن ها اگرچه به استهلاک آن ها می انجامد اما عین آن ها را از بین نمی برد. در واقع می توان با بقای عین از این اموال استفاده نمود. موضوع اجاره باید مالی قابل بقاء باشد و الا اجاره اموال مصرفی باطل و بی اعتبار خواهد بود.
  • معلوم و معین بودن مورد اجاره: ضروری است طرفین نوع منفعت مورد نظر را تعیین نمایند و از این طریق جهل نسبت به موضوع را از بین ببرند. در واقع لازم است موجر و مستاجر در مورد اینکه موضوع اجاره چه مالی است و چه استفاده ای از آن بشود تراضی و توافق داشته باشند.
  • قابل تسلیم بودن و مشروع بودن منافع: عقد اجاره مانند سایر مصادیق عقود و اعمال حقوقی در صورتی صحیح و از نظر قانونی دارای اعتبار است که در مورد منافعی مشروع منعقد شده باشد. بنابراین اجاره دادن یک خانه برای استفاده به عنوان انبار قاچاق و یا اجاره خودرو برای جابجایی مسافران به آن سوی مرز بدون کسب مجوز، باطل است

همچنین ضروری است موجر توان تحویل و تسلیم مورد اجاره را داشته باشد. در واقع هدف اصلی از انعقاد اجاره فراهم آمدن زمینه مناسب برای تصرف مستاجر در موضوع اجاره است بنابراین در صورتی که موجر قادر به تحویل آن به مستاجر نباشد در واقع اجاره فاقد منطق و هدف عقلایی است.

  • تعیین اجاره بها: بیان گردید که اجاره عقدی معوض است بنابراین ضروری است در ازای بهره مندی از منافع، اجاره بها نیز تعیین گردد. اجاره بها باید در عقد اجاره معلوم شده و مورد توافق طرفین قرار گرفته باشد به گونه ای که احتمال کم و یا زیاد شدن آن نرود.

آثار و ویژگی ها اجاره

عقد اجاره دارای اوصافی است که تحلیل رابطه طرفین بر مبنای این اوصاف صورت می گیرد:

لازم بودن: اجاره عقدی لازم است بنابراین طرفین جز در مواردی که قانونا دارای حق فسخ اند امکان برهم زدن اجاره را نخواهند داشت. بر این اساس اجاره با فوت و یا حجر طرفین نیز از بین نمی رود و عقد به طرفیت وراث آن ها ادامه پیدا می کند. البته در جایی که در اجاره شرط (قید) مباشرت مستاجر شده باشد با فوت او اجاره منحل خواهد شد.

در عین حال عقد اجاره برای هریک از طرفین ایجاد تکالیف متقابل می نماید که در صورت نادیده گرفتن این تکالیف می توان الزام آن ها را به انجام تکالیف خواستار شد و در برخی موارد اقدام به فسخ نمود. این تکالیف به تفکیک طرفین به شرح زیر است:

تکالیف موجر:

تسلیم مورد اجاره: موجر متعهد است مورد اجاره را در موعد مقرر تسلیم نماید در غیر این صورت مستاجر نیز قادر است از پرداخت اجاره بها امتناع ورزد. همچنین مستاجر قادر است الزام موجر را از دادگاه مطالبه نماید و در صورتی که الزام امکان پذیر نباشد اجاره را فسخ کند. (م. 476 قانون مدنی) لازم به یادآوری است منظور از تسلیم ایجاد زمینه برای تصرف مستاجر است بنابراین موجر باید مال را به گونه ای در اختیار مستاجر قرار دهد که او قادر به اعمال تصرف در مال باشد.

در عین حال ممکن است موجر به علت تلف شدن مورد اجاره از تسلیم آن ناتوان گردد در این صورت مستند به ماده 496 تلف موجب بطلان اجاره می شود. اگر مال موضوع اجاره مالی منقول باشد باید مال را در محل انعقاد عقد تسلیم نمود مگر اینکه توافق طرفین و یا عرف و عادت ترتیب دیگری در این زمینه تعیین کرده باشند. البته در مورد اموال غیر منقول، تسلیم در محل وقوع مال غیرمنقول صورت می گیرد.

همچنین ممکن است شخص ثالثی مزاحمت ایجاد کرده و مانع از انجام تصرفات از سوی مستاجر گردد و این مزاحمت انجام تکلیف موجر در تسلیم مورد اجاره را غیر ممکن سازد. در مورد تاثیر مزاحمت ثالث باید میان فروض زیر قائل به تفاوت گردید:

  • مزاحمت ثالث پیش از قبض مستاجر: اگر قبل از آنکه موضوع اجاره به مستاجر تحویل داده شود، شخص ثالثی ایجاد مزاحمت نماید و مدعی وجود حقی در مال شود، مستاجر قادر است یا اجاره را فسخ نماید و یا با رجوع به مزاحم برای رفع مزاحمت اقدام نماید.
  • مزاحمت ثالث پس از قبض مستاجر: در این فرض نیز اگر ثالث خواهان طرح دعوا و پیگیری حقوق خود باشد باید به طرفیت موجر و مستاجر اقامه دعوا کند اما اگر ثالث مزاحمتی عملی برای مستاجر ایجاد نماید، مستاجر قادر به فسخ نیست و بواسطه تملیکی بودن منافع صرفا قادر است با مراجعه به ثالث حق تصرف و اجرای اجاره خود را پیگیری کرده و با طرح دعوا اجرت زمان تصرف ثالث را مطالبه نماید.

همچنین فرض دیگری که ممکن است مطرح شود در جایی است که عین مستاجره قابلیت انتقاع خود را از دست داده باشد. بر اساس ماده 481 این امر موجب طلان عقد اجاره می گردد. البته بطلان در فرضی است که عین قابلیت انتفاع خود را به طور کلی از دست داده باشد بنابراین در جایی که عین به شکل جزئی قابلیت انتفاع نداشته باشد مستاجر صرفا دارای حق فسخ خواهد بود.

انجام تعمیرات و پرداخت مخارج: بر اساس ماده 486 قانون مدنی، کلیه هزینه های مربوط به نگهداری از عین و یا امکان انتفاع بردن از مال با موجر است. زیرا بر اساس اجاره، موجر متعهد و ملتزم شده است زمینه لازم برای اعمال تصرف مستاجر را فراهم آورد و هزینه های فوق، در واقع هزینه انجام تعهد است که با متعهد (موجر) خواهد بود. البته مواردی مانند پرداخت وجوه و قبوض آب و برق و … با مستاجر است مگر اینکه بر خلاف این مورد بین طرفین توافق شود.

لازم به ذکر است پرداخت هزینه ها در جایی با موجر است که بتوان با پرداخت هزینه های متعارف، امکان انتفاع را فراهم آورد بنابراین اگر حوادث خارجی یا فرسودگی باعث از بین رفتن عین بشود موجر وظیفه ای در تجدید بنا نخواهد داشت مگر اینکه موجر خود باعث تلف شده باشد که در این صورت باید آن را به حالت اول دربیاورد.

خودداری از تغییر عین: طبق ماده 484 موجر نمی تواند تغییری منافی مقصود مستاجر در مال ایجاد نماید. مگر اینکه ضرر بوجود آمده به گونه ای باشد که انجام فوری تعمیر را ضروری سازد. البته موجر قادر است مال را منتقل نماید مگر اینکه مستاجر شرط کرده باشد در صورت انتقال امکان فسخ عقد را داشته باشد.  (م. 498)

تکالیف مستاجر

پرداخت اجاره بها: اجاره بها بر اساس توافق طرفین تعیین می شود. با این حال اگر اختلافی در مورد میزان آن مطرح شود، باید گفته مستاجر را مقدم دانست و میزان بیشتر اجاره بها نیازمند ارائه دلیل از سوی موجر خواهد بود.

اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت ننماید موجر نیز قادر است از تحویل عین مستاجره خودداری نماید. و اگر عین تحویل داده شده است موجر قادر است اجبار او را به پرداخت اجاره تقاضا نماید.

خودداری از تعدی و تفریط: مستاجر نسبت به عین مستاجره امین است و باید در نگهداری آن مصلحت را رعایت بنماید. بنابراین هر نوع رفتار مستاجر که از نظر عرفی تعدی و یا تفریط محسوب شود موجب مسئولیت او خواهد بود. بر اساس ماده 492 قانون مدنی حق فسخ برای موجر در صورتی ایجاد می شود که منع مستاجر از تعدی و تفریط امکان پذیر نباشد.

تغییر ندادن مصرف مورد اجاره: ممکن است طرفین نوع خاصی از مصرف را برای مورد اجاره تعیین کرده باشند. مستاجر باید منطبق با قرارداد همین نوع مصرف را مدنظر قرار دهد و الا مسئول خسارات وارده خواهد بود. در مواردی که طرفین در قرارداد این امر را تعیین نکرده اند باید بر اساس عرف نوع مصرف را تعیین نمود.

پایان اجاره

اجاره به یکی از روش های زیر پایان می پذیرد:

بطلان اجاره: مانند هر عقد دیگر اگر اجاره فاقد شرایط صحت مندرج در قانون باشد بی اعتبار است. در این صورت اگر مستاجر از منافع بهره ای برده باشد باید اجرت المثل را پرداخت نماید. تلف شدن مورد اجاره در اثنای مدت و از بین رفتن قابلیت انتفاع عین از موضوعاتی است که بطلان اجاره را در پی خواهد داشت.

فسخ اجاره: در تمام مواردی که فسخ بواسطه وجود عاملی از ابتدای اجاره است، با فسخ اجاره از آغاز بی اعتبار خواهد شد بنابراین تمام اجاره بها به مستاجر رد می شود و تمام منفعت آینده به ملکیت موجر در خواهد آمد. مستاجر در مورد منافعی که در گذشته استفاده کرده است نیز ضرورتا باید اجرت المثل پرداخت نماید.

در مواردی که شرطی بین طرفین وجود داشته باشد در صورت تخلف ابتدا الزام و نهایتا فسخ امکان پذیر است. البته در ماده 496 بیان شده است نیازی به الزام نیست و با تحقق هر نوع تخلف از شروط طرف مقابل دارای حق فسخ خواهد بود.  همچنین در صورتی که برای یکی از طرفین و یا هر دوی آن ها شرط خیار شده باشد و یا مال دارای عیب باشد امکان فسخ وجود خواهد داشت.

پایان مدت اجاره: با پایان مدت اجاره مستاجر باید عین مستاجره را تخلیه نماید اگر با وجود گذشت زمان مستاجر به تصرفات خود ادامه دهد و موجر به این امر اعتراضی ننماید، مستاجر همچنان امین محسوب می شود و در صورت استفاده از منافع موظف به پرداخت اجرت المثل خواهد بود.

قوانین مرتبط به اجاره

علاوه بر مواد قانون مدنی، در مورد اجاره مجموعه قوانین دیگری نیز وجود دارد که مستقلا درباره روابط موجر و مستاجر تنظیم شده اند. قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 از مهمترین قوانین در این زمینه محسوب می شوند.

قانون سال 1356 در مقام اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1339 تصویب شده است و در مورد تمام اجاره های اماکن تجاری که قبل از سال 1376 منعقد شده اند اجرا می گردد. در قانون 1356 اجاره بعد از پایان مدت منحل نمی شود بلکه رابطه استیجاری به موجب قانون ادامه می یابد و موجر نمی تواند مستاجر را به تخلیه وادار نماید جز در موراد مندرج در ماده 14 و 15. بر اساس ماده 14 «در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

    1 ـ در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیردر اجاره‌نامه و یا موردی که اجاره نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره راکلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملا ازطریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جزاشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
    2 ـ در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یاتجارت خود مستاجره اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی ازقبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند بدون اینکه ‌طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.

    3 ـ در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره‌ هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای‌سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این‌صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه‌ مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره‌پذیرفته نمی‌شود.

  4 ـ در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس ازانقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.

 5 ـ هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد.

  6 ـ در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
  7 ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای‌شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق‌باشد.

 8 ـ در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌باشد.

  9 ـ در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدوراجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.

هرگاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده راتودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواندبه استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست‌تخلیه عین مستاجره را بنماید.
هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجرمی‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه‌مراجعه کند. در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه براجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوِدادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به‌پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجرپرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط یکبار می‌تواند از این ارفا استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است‌.
»

مسلما با تمدید اجاره به شیوه فوق و با استناد به این ماده، باید در مورد تعدیل اجاره بها اقدام نمود زیرا تداوم اجاره بدون تعدیل اجاره بها حق موجر را به شدت در معرض تضییع قرار خواهد داد.

طبق ماده 4 قانون سال 1356 «دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.»

همچنین ماده 5 مقرر می دارد: «موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.
در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل‌، مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تاروز صدور حکم‌، محکوم می‌نماید. دایره اجرا مکلف است‌خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجربپردازد مستاجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بها ما به‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به‌شرح فوق درخواست کند

 تبصره ـ مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین‌اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.»

از دیگر مفاهیمی که در این قانون به کار رفته است «حق کسب یا پیشه یا تجارت است» که در واقع جایگزین مفهوم حق سرقفلی شده است. بر اساس ماده 19 «…هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای ‌در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل‌تخلیه مورد اجاره‌، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یادفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به‌موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به‌تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود…»

در تاریخ 18/2/1362 قانون جدیدی در مقام حل بحران و سامان دادن به وضعیت مسکن تدوین شد. طبق ماده 1 این قانون اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به‌ عنوان اجاره ‌یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به ‌منظور اجاره به تصرف ‌متصرف داده شده یا بشود اعم از این‌که سند رسمی یا سند عادی ‌تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است‌. همچنین طبق ماده 15 از تاریخ تصویب این قانون اجاره محل‌هائی که برای‌سکونت واگذار می‌شود، تابع مقررات قانون مدنی و این قانون وشرایط مقرر بین طرفین می‌باشد.

نهایتا در 26/ 5/ 1376 قانون جدید روابط موجر و مستاجر در مقام تنظیم این روابط تدوین گردید. طبق ماده 1 این قانون «از تاريخ لازم‌الاجرا شدن اين قانون، اجاره كليه اماكن اعم از مسكوني، تجاري، محل كسب و پيشه، اماكن آموزشي، خوابگاههاي‌دانشجويي و ساختمانهاي دولتي و نظاير آن كه با قرارداد رسمي يا عادي منعقد ميشود تابع مقررات قانون مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط‌ مقرر بين موجر و مستاجر خواهد بود.»بنابر این ماده باید گفت کلیه قوانین پراکنده اجاره سابق بی اعتبار و ملغی شده و صرفا ممکن است اجاره اماکن تجاری مشمول قانون 1356 که بواسطه عدم پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت تمدید شده و ادامه پیدا کرده اند عملا از اجاره های منعقد شده در گذشته باقی مانده باشند.

نکته ای که در این زمینه وجود دارد اینکه در ماده یک بیان شده است کلیه اجاره هایی که از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون منعقد می شوند مشمول آن خواهند بود و تاریخ لازم الاجرا شدن قانون 2/7/1376 است اما در ماده 11 بیان شده است اماكني كه قبل از تصويب اين قانون به اجاره داده شده از شمول اين قانون مستثني و حسب مورد مشمول مقررات حاكم بر آن خواهند‌ بود و تاریخ تصویب این قانون 26/5/ 1376 بوده است بنابراین تکلیف اجاره های منعقد شده در فاصله بین این دو تاریخ مبهم است. به نظر می رسد با توجه به ماده 2 قانون مدنی که لازم الاجرا شدن قوانین را 15 روز بعد از انتشار آن ها اعلام کرده است، باید در این قانون نیز ملاک را تاریخ لازم الاجرا شدن قانون دانست.

نکته دیگر اینکه برای شمول قانون 1376 نسبت به اجاره ضروری است،  عقد اجاره دارای سند عادی و یا رسمی باشد. همچنین طبق ماده 2 باید اسناد عادی با قید مدت در آندر دو نسخه تنظیم شود، طرفین آن را امضا نمایند و دو فرد آن را به عنوان شهود امضا کنند. بنابراین اگر قرارداد اجاره دارای شرایط فوق نباشد و یا اصولا سندی به عنوان قرارداد بین طرفین تنظیم نشود، مشمول این قانون نبوده و باید بر اساس ضوابط قانون مدنی آن را بررسی نمود.

تبصره ماده 2 آئین نامه اجرایی این قانون مصوب 19/ 2/ 1378 مقرر داشته است: «رابطه استيجاري در اماكني كه ابتدائا از تاريخ لازم الاجرا شدن قانون به اجاره واگذار شده يا مي‌شود يا پس از تاريخ ياد شده توسط طرفهاي ‌قرارداد اجاره تمديد مي‌گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود.» مفاد این تبصره با ماهیت آیین نامه اجرایی سازگاری ندارد زیرا در آیین نامه اجرایی باید نحوه اجرای ضوابط تدوین شده به عنوان قانون مطرح گردد در حالی که تبصره مورد اشاره در مقام قانونگذاری و تعیین ضابطه ای جدید بوده است. بر این اساس هیات عمومی دیوان عدالت اداری در رای وحدت رویه مورخ 21/ 7/ 1379 به شماره ه/78/454 و413 و230  اعلام نمود: «…تعيين قلمرو شمول قانون روابط موجر و مستأجر نسبت به موارد اجاره کليه اماکن اعم از مسکوني، تجاري، آموزشي و غيره از طريق تفسير قانون از وظايف و اختيارات اختصاصي قوه مقننه و در مقام قضا به استنباط و استنتاج قاضي از قانون راجع است، بنابر اين تبصره ماده 2 آيين نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر درخصوص تسري قانون مذکور به موارد تمديد مدت اجاره اماکن فوق الذکر پس از تاريخ اجراي قانون خارج از حدود اختيارات قوه مجريه در تدوين و تصويب آيين نامه اجرایی فوق الاشعار تشخيص داده ميشود و به استناد قسمت دوم ماده 25 قانون ديوان عدالت اداري ابطال ميگردد.» همچنین در بخشی از مقدمه رای امده است: «…از طرفي تمديد اجاره يکي از مصاديق انعقاد اجاره (جدید) است زيرا اجاره قبلي در راس مدت مقرر پايان پذيرفته است…» بر این اساس به نظر می رسد تمدید اجاره را باید انعقاد اجاره جدید قلمداد نمود و نباید آن را ادامه اجاره سابق فرض کرد.

مفاد قانون 1376را باید بازگشتی به ضوابط کلی مندرج در قانون مدنی دانست که در آن اراده طرفین مهمترین منبع تنظیم روابط موجر و مستاجر است. بر اساس ماده 3 بعد از انقضای مدت اجاره موجر می تواند تقاضای تخلیه عین مستاجره را مطرح نماید که ظرف یک هفته این امر صورت خواهد گرفت اما در صورتی که سند رسمی تنظیم شده باشد اجرای ثبت موظف به صدور اجرائیه است و اگر اجاره دارای سند عادی باشد مرجع قضایی نسبت به آن دستور خواهد داد. امروزه بر اساس بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف (مصوب 1394) تمامی‌ دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره به‌جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه در صلاحیت شورا است.

طبق ماده 4: «در صورتي كه‌موجر مبلغي بعنوان وديعه يا تضمين يا قرض‌الحسنه ويا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دريافت كرده باشد تخليه و‌تحويل مورد اجاره به موجر موكول به استرداد سند يا وجه مذكور به مستاجر و يا سپردن آن به دايره اجراست…» بنابراین مادامی که این اسناد و یا مبالغ از سوی موجر مسترد نشده باشد مستاجر قادر به خودداری از تخلیه خواهد بود.

همچنین ممکن است موجر مدعی ایراد خسارت از سوی مستاجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره باشد «…چنانچه موجر مدعي ورود خسارت به‌عين مستاجره از ناحيه مستاجر و يا عدم پرداخت مال‌الاجاره يا بدهي بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفي بوده و متقاضي جبران خسارات وارده ‌و يا پرداخت بدهي‌هاي فوق از محل وجوه ياد شده باشد موظف است همزمان با توديع وجه يا سند، گواهي دفتر شعبه دادگاه صالح را مبني بر تسليم‌دادخواست مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا به دايره اجرا تحويل نمايد. در اين صورت دايره اجرا از تسليم‌وجه يا سند به مستاجر به همان ميزان‌خودداري و پس از صدور راي دادگاه و كسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد كرد.»

طبق این قسمت از ماده 4 موجر قادر نیست راسا برای دریافت خسارات از محل سپرده شده و یا اسناد اقدام نماید.

در این فرض اگر مستاجر مدعی وجود حقی برای خود باشد باید ضمن اجرای دستور تخلیه، اقدام به طرح دعوا علیه موجر نماید. (ماده 5) طبق ماده 18 آیین نامه اجرایی مستاجر در دو مورد قادر است مانع از تخلیه ظرف یک هفته شود: ادعای عدم اصالت سند اجاره و ادعای تمدید اجاره را مطرح نماید. طبق این ماده: «در صورتي كه دستور تخليه مورد اجاره صادر شود و مستأجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شكايتي داشته و يا مدعي تمديد‌قرارداد اجاره باشد شكايت خود را به دادگاه عمومي محل وقوع ملك تقديم مي‌نمايد. اعلام شكايت مانع اجراي دستور تخليه نمي‌باشد مگر اينكه‌دادگاه رسيدگي كننده شكايت مستأجر را مدلل بداند در اين صورت پس از اخذ تأمين متناسب با ضرر و زيان احتمالي موجر قرار توقيف عمليات‌اجرايي تخليه را صادر خواهد نمود.»

 

مفهوم سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر

بر خلاف قانون سال 1356، در قانون سال 1376 به جای مفهوم حق کسب وپیشه و تجارت از مفهوم سرقفلی استفاده شده است که دارای سابقه عرفی است.

طبق ماده 6 «هرگاه مالك، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار نمايد مي‌تواند مبلغي را تحت عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت نمايد. همچنين‌مستاجر مي‌تواند در اثناء مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستاجر ديگر به عنوان سرقفلي دريافت كند، مگر آنكه در ضمن عقد‌اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد.» طبق این ماده باید گفت:

  • سرقفلی نام مبلغی است که در ابتدای اجاره از جانب مستاجر به موجر در اجاره امکان تجاری پرداخت می شود. در این صورت مستاجر دارای حق اولویتی می شود که بر اساس آن در انقضای موعد اجاره موجر قادر به تخلیه عین مستاجره نیست مگر اینکه قیمت سرقفلی را به قیمت روز به مستاجر پرداخت نماید. این حق اولویت «حق سرقفلی» نامیده می شود.
  • بر خلاف حق کسب و پیشه و تجارت که مبتنی بر حکم قانون 1356 بوده و بواسطه حسن شهرت فرد در انجام فعالیت تجاری ایجاد شده است، حق سرقفلی صرفا بر اساس شرط ضمن عقد بین موجر و مستاجر شکل می گیرد. به همین علت در تبصره 2 ماده 6 قانون 1376 بیان شده است: «در صورتي‌كه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستاجر منتقل نمايد، هنگام تخليه مستاجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت‌عادله روز را دارد.» بنابراین طبق ماده 9 «چنانچه مدت اجاره به پايان برسد يا مستاجر سرقفلي به مالك نپرداخته باشد و يا اينكه مستاجر كليه حقوق ضمن عقد را استيفاء كرده ‌باشد هنگام تخليه عين مستاجره حق دريافت سرقفلي نخواهد داشت.» لازم به ذکر است مفاد این ماده با تبصره 2 ماده 6 مغایرت دارد. زیرا در تبصره بیان شده است اگر اجاره به پایان برسد و مستاجر سرقفلی را به موجر پرداخت کرده باشد، در زمان تخلیه باید قیمت سرقفلی به ارزش روز پرداخت گردد. در حالی که در این ماده بیان شده است اگر مدت اجاره پایان پذیرد هنگام تخلیه مستاجر حق دریافت سرقفلی ندارد! در حالی که مناسب بود بین فرضی که سرقفلی در ابتدا از جانب مستاجر پرداخت شده و یا پرداخت نشده تفکیک ذکر می گردید. می توان گفت این ماده مجمل است و تفصیل آن را باید در تبصره ماده 6 دانست در عین حال به نظر می رسد «یا» در ماده 9 به اشتباه درج شده است و باید «و» جایگزین آن شود.   
  • حق کسب و پیشه در طول زمان و به شکل تدریجی ایجاد می شد و مبنای آن ابداع و خلاقیت مستاجر در جلب مشتری و رونق ملک اجاره ای است اما این حق در قانون جدید پذیرفته نشده است و بر اساس تبصره ماده 10 هیچ مبلغی جز آنچه به عنوان سرقفلی تعریف شد قابل مطالبه و وصول نخواهد بود.

حکم خاص دیگری که در قانون 1376 بیان شده است در مورد فرضی است که مستاجر در ابتدای اجاره سرقفلی پرداخت نکرده است اما قادر است در اثنای اجاره سرقفلی دریافت کند این موارد در مواد 7 و 8 قانون ذکر شده اند:

  • مورد اول: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانيكه عين مستاجره درتصرف مستاجر باشد مالك حق افزايش اجاره بها و تخليه عين مستاجره را‌نداشته باشد و متعهد شود كه هر ساله عين مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نمايد در اينصورت مستاجر مي‌تواند از موجر و يا مستاجر ديگر‌مبلغي بعنوان سرقفلي براي اسقاط حقوق خود دريافت نمايد. (م. 7) ابتدا باید دانست بر اساس ماده 15 آیین نامه، اجراي مقررات ماده (7) قانون، ناظر به مواردي است كه در عقد اجاره شرط شده باشد كه موجر هر ساله مكلف به تمديد مدت اجاره بدون‌افزايش اجاره بها است .

به طور کلی در مورد اینکه مستاجر چه حقوقی دارد که با اسقاط آن ها قادر به دریافت سرقفلی است می توان مصادیق زیر را تعیین نمود:

  • حق سکونت، اگر ملک مورد اجاره مسکونی باشد
  • حق کسب و کار، اگر مورد اجاره، تجاری باشد
  • حق گرفتن سرقفلی در پایان مدت قرارداد از موجر، در صورتی که سرقفلی پرداخته باشد
  • حق انتقال به غیر، اگر از او سلب حق نشده باشد. حق استرداد ودیعه، تضمین، قرض الحسنه، سند تعهدآور؛ اگر در این زمینه چیزی به موجر داده باشد.

متن ماده نشان می دهد حق اصلی مندرج در این ماده اولویت مستاجر در تداوم تصرف خود بدون افزایش اجاره بها است.

  • مورد دوم: طبق ماده 8: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود كه مالك عين مستاجره را به غير مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستاجر متصرف ‌واگذار نمايد ، مستاجر مي‌تواند براي اسقاط حق خود و يا تخليه محل مبلغي را به عنوان سرقفلي مطالبه و دريافت نمايد»

مفاد این ماده نیز بیانگر وجود حق اولویتی برای مستاجر است که بر اساس آن موجر باید با تعیین اجاره بهای متعارف مال را به مستاجر اجاره دهد. اسقاط این اولویت نیز با دریافت سرقفلی ممکن است حتی اگر در ابتدا مستاجر به موجر سرقفلی را پرداخت نکرده باشد.

تعدیل اجاره بها

بیان شد که تعیین اجاره بها در عقد اجاره بر اساس توافق طرفین صورت می گیرد و هیچ یک از طرفین نمی توانند به بهانه هایی مانند افزایش هزینه ها و یا کاهش ارزش پول دعوای تغییر آن را مطرح نمایند. اما در قانون روابط موجر و مستاجر 1356 در ماده 4 خود مقرر می دارد: «موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده ‌مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین ‌یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه ‌با جلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهدکرد حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌.»

بر اساس این ماده تعدیل اجاره بها به معنی اقدام به تغییر اجاره بها است که با توجه به اینکه ممکن است از سوی مستاجر و یا موجر مطرح گردد می تواند به شکل درخواست به کاهش و یا افزایش اجاره بها پیگیری گردد.

برای طرح دعوای تعدیل اجاره بها باید اجاره منقضی شده باشد و سه سال تمام از تاریخ استفاده مستاجر و یا حکم دادگاه مبنی بر تعدیل گذشته باشد. بر اساس نظریه مشورتی که از سوی اداره حقوقی قوه‌قضاییه در تاریخ 15/10/67 به اتفاق آرا اعلام شده است «حسب مستفاد از ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 برای درخواست تعدیل اجاره‌بها از دادگاه انقضای سه سال از تاریخ آخرین توافق موجر و مستاجر در تعیین اجاره‌بها یا حكم دادگاه در این خصوص شرط است، اعم از این‌كه تراضی در افزایش یا كاهش اجاره‌بها شده یا نشده باشد و به همان میزان سابق كه آن را عادلانه دانسته‌اند، موافقت شده یا حكم صادر شده باشد. به سخن دیگر، برای احتساب سه سال مذكور آخرین اقدام طرفین یا دادگاه راجع به تعیین میزان اجاره‌بها ملاك است، نه آخرین افزایش آن»

دادگاه نیز با احراز ترقی و تنزل هزینه های زندگی با نظر کارشناس اقدام به تعدیل اجاره بها می نماید و این مطلب را در حکمی قطعی بیان می دارد. در تعیین میزان اجاره بها نوع و قدمت بنا، مدت اجاره، موقعیت ملک، نوع شغل، مساحت بنا، پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی و اجاره‌بهای قبلی در تعدیل اجاره‌بها مؤثر است.